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Steuerliche Auswirkungen von REITs

Um die angestrebte Steuertransparenz zu verwirklichen, sind alle Erträge der deutschen REITs von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Alle Erträge und Gewinne werden auf der Ebene der Anleger besteuert, dies gilt sowohl für Erträge aus deutschen als auch aus ausländischen REITs, unabhängig davon, ob die Anteile der ausländischen REITs in Form eines Investmentfonds oder als direkte Anteile vorliegen. Die Steuerbefreiung gilt jedoch nur für Erträge, die aus den Haupttätigkeiten der REITs, also immobilienbezogenen Aktivitäten erzielt werden. Zu diesen zählen voraussichtlich alle Einkünfte aus Mieten und Verpachtungen, aber auch Gebühren für Dienstleistungen, die bei der Verwaltung der Immobilien anfallen. Verfolgen REITs auch Nebentätigkeiten, die bis zu einem gewissen Maß durchaus erlaubt sind, muss hierfür eine Tochtergesellschaft eingesetzt werden, die selbst steuerpflichtig ist.

Die Besteuerung auf Anlegerebene ist jedoch nicht ganz unproblematisch für ausländische Anleger, die in REITs investieren möchten. Da die aus REITs erzielten Gewinne als Einkünfte aus Kapitalvermögen gelten und die Besteuerung dieser Einkünfte dem Heimatstaat des Anlegers obliegt, würde Deutschland das Besteuerungsrecht für alle Gewinne ausländischer Anleger verlieren. Im aktuellen Gesetzesentwurf soll dieses Problem gelöst werden, indem ähnlich wie in Großbritannien eine Beschränkung der direkten Beteiligung auf maximal 10% vorgesehen ist.

Steuern

Steuern ©iStockphoto/BernardaSv

Außerdem sind bis zum 31.12.2009 alle Gewinne, die aus der Veräußerung von Immobilien erzielt werden, steuerlich begünstigt. Um den REITs in Deutschland einen guten Start auf den Kapitalmarkt zu ermöglichen, sind zudem steuerliche Vorteile vorgesehen, die sich auf die Veräußerung von Immobilien beziehen, die mindestens 10 Jahre zum Betriebsvermögen gehört haben. Werden solche Immobilien an einen REIT veräußert, muss nur die Hälfte der Differenz zwischen Buchwert und Veräußerungspreis mit Körperschafts- bzw. Einkommenssteuer versteuert werden. Dies ist besonders attraktiv für Unternehmen, die ihr in Immobilien gehaltenes Vermögen reduzieren wollen um so mit dem freigesetzten Kapital in andere Geschäftsprojekte investieren zu können.